創生防雷指南｜老屋活化與農產創新如何避開法規地雷？2026永續城鄉論壇解密實務困境

微笑台灣「2026永續城鄉論壇–地方韌性耐力賽」8月12日於松山文創園區舉辦，聚焦地方韌性、企業合作、法規釐清三大關鍵議題，在壓軸場次「釐清法規」特別邀請台灣微型與韌性經濟協會理事楊仲庭律師、雄本老屋規劃有限公司協理蕭定雄，以及土生土長主理人顧瑋，現場經驗分享。討論進行老屋空間活化與農產食品加工時常遇到的法規困境，提醒創生團隊或地方小型創業該如何避雷。

「釐清法規現場」場次，左起律師楊仲庭、雄本老屋規劃有限公司協理蕭定雄、土生土長主理人顧瑋。（攝影：張界聰）

老屋的永續經營需要結合超過18項專才

蕭定雄一開場就介紹雄本老屋很像「老屋新手媽媽包」，協助解決老屋的疑難雜症，過去幾年為台灣各地的老屋新生提供一條龍的服務，專業橫跨文史調研、空間設計、工程營造至營運規劃等，希望藉此支撐起台灣老屋產業鏈，讓屋主、設計師、建築師處理時，不是只有推平這個選項，而是能重新看見老房子的各種可能，「不只是『修建』，還要能『營運』，有機會進入當代的日常生活。」他說。

不過，他強調處理老建築前，一定要先把美好濾鏡拿掉，「修繕老屋有很多所費不貲的隱形成本，非常『傷本』，這也是雄本命名的起因。」他曾整理統計一棟老屋要成功留存，需要超過18種不同領域的專業，包含地政、戶政、中央、地方各政府機關、建築師、文史專業者、結構與消防技師、泥作木作瓦作匠師、銀行融資、營運評估等。（線上聽：打開老屋經營的多元可能，為鹿港長源醫院留下家族與時代的故事｜微笑款款聽Podcast Ep.160）

修老屋不只是修而已，如何營運也是問題。（攝影：陳安嘉）

老屋創生遇到的法規四大魔王

要讓老屋順利轉身前，必須克服「四大魔王」，首先一定要盤點產權、房屋使用項目、文資保存與行政程序，以及資金規劃，不然很容易走冤枉路。「有時候一個程序卡關，就是要好幾年或是好幾百萬。」蕭定雄說。

魔王一：土地與產權的「繼承迷宮」

實務上最先要處理的痛點，就是很可能找不齊共有產權人。許多老屋歷經數代繼承，產權分散給數十甚至上百位後代。光是要找齊所有人並完成土地跟建物登記手續就極具挑戰。無法登記的連鎖效應，只要產權狀況模糊或有「差一點點」無法完成登記的情形，後續建照申請、補助申請、容積獎勵，甚至商業租約都無法啟動。

魔王二：建管、消防與商業登記的斷層

確認產權後，還要考量這棟老屋的使用用途，要作為餐廳、旅館，還是文化資產？對於不同使用類組，皆有不同的法規系統要面對。「且舊建築與新法規之間會遇到矛盾，幾十年前興建的老屋，樓梯寬度、天井、逃生動線、防火構造等，幾乎無法滿足現行《建築技術規則》與《消防法》，這些都是要面對的。」蕭定雄細數。

以雄本團隊協助整修的鹿港百年診所「長源醫院」為例，在建築法規中做診所Ｇ類組申請使用時，因為陽台超過後來的國有土地建築線而無法通過，「老屋要注意地界線問題，尤其鹿港，房屋與地界線產權切得很齊，但歷年因地殼變動、稍微位移，導致大家都在互相侵害產權。長源醫院如果要使用，就得面臨要不要拆陽台的問題，原本屋主就是想要保留老屋的，這就兩難了。」（延伸閱讀：百年診所化身文化基地，彰化鹿港「長源醫院」繼續盛裝家屋與小鎮記憶）

而且後來考量作為鹿港歷史影像館，「成為地方博物館也要尋找主管機關協助符合法規。」他說明其中要面對的每一道關卡。

1925年掛牌開業的長源醫院，2025年轉身成為鹿港歷史影像館，更入選文化部第1屆百大文化基地。（攝影：陳安嘉）

魔王三：文化資產保存法與行政程序

老屋的使用用途可能最後解方是申請成為文化資產。「不過被指定之後，才是難關的開始。」蕭定雄說。需要依據《文化資產保存法》與《古蹟土地容積移轉辦法》，審查機關傾向採嚴格全體同意，容易發生容積獎勵看得到吃不到，或共有權人內部引發巨大財產分配的法律訴訟。

他再舉另一例子，在彰化興建於1937年的高賓閣酒家，鄰近鐵路交通樞紐，後成為彰化鐵路醫院，本來要變停車場，歷經長達十年的保存運動，近年整修也是面臨文資法規的各種困境，對於使用途徑也有各種想像，最終得標經營團隊將它規劃為日照中心，但還需要符合建築與消防條件，目前是青銀共創的基地。

而一處位於新北貢寮卯澳漁港的百年石頭屋，過去因為颱風損毀而閒置，雄本團隊協助屋主申請合法房屋證明時，因為沒有屋頂、沒有廁所，不符合機能，所以無法拿到證明，後來決定花時間把屋頂修回來。蕭定雄回憶，還遇到因為早期房子沒有做保存登記，一修建下去發現有一個角落會侵害到別人的土地，屋主決定退回一點點，「光這個退回一點點，鋼構全部重做，工程費就多花兩百多萬。不過終於有完成屋主阿嬤當年的心願，把房子蓋回來。」

魔王四：市場邏輯下的金融融資困境

房屋越陳越香？其實傳統銀行的放款邏輯可不是這樣。房屋年資增加，價值遞減，以建物殘值為依據，不會看其文化或未來商業價值。沒有銀彈就無法修繕，不是文資老屋更是極難取得修繕貸款，屋主無力維持之下，就會看到如今的任其坍塌，或乾脆拆除的情景。「拆掉賣給建商就成為屋主的唯一經濟選擇。」蕭定雄分析現況：「金融邏輯的困境一定要被好好解決，老屋才能有其他發展之路。」

雄本老屋規劃有限公司協理蕭定雄（攝影：陳安嘉）、土生土長主理人顧瑋。（攝影：林科呈）

當風土物產的創新遇上法規紅線

勤跑各個產地、拜訪小農，對食材充滿研究熱情的土生土長主理人顧瑋，2008年創立果醬品牌「在欉紅」，陸續成立「不二味」、「土生土長」等品牌，2018年在台北大稻埕開設「COFE喫茶 · 咖啡」店，根本是位飲食創業家。

她談起一開始想用風土物產創造更多價值的背後原因。先從近年蓬勃發展的台灣咖啡來觀察，除了連鎖咖啡品牌林立，更有許多職人咖啡館在國際大賽中嶄露頭角。「但同樣的精品等級80分以上的生豆，進口一公斤約500到700元，而本土的約1200元，價差兩倍。」她說。

而可可價差更大，「台灣可可如果生產者自己種植果樹、賣可可豆，通常賣到700到800元，從印度或越南飄洋過海來的，加上被中盤貿易商抽稅金、運費等，一公斤大概300到400元，最貴才會到700元。這要怎麼競爭？」她接著說：「當台灣可可豆外銷到國際市場上時，同樣品質條件，但因為生產成本，台灣價格就會是別人的三倍，經銷商就會問：你們什麼條件可以這麼貴？」

「因為覺察到有需求，開始思考轉換不同產品型態的可能。」於是，顧瑋在分析台灣風土價值後，希望透過新的做法，開發周邊農副產品，尋求價值上的突破，分攤一點生產成本，提供農民合理收益。

台灣對茶風味的表現有千萬種豐富的詮釋，茶發酵的風味多元，顧瑋甚至曾策展做成圖譜。（攝影：林科呈）

以往傳統認知主產品的咖啡豆跟可可豆，現在有人會用咖啡葉、可可豆殼、或可可果肉，製作成飲品或甜味劑等，樂見食材全利用，不過顧瑋提醒：「即使開放為合法原料，仍然有嚴格的加工型態與規定的劑量上限，業者不可隨意添加於所有食品型態中。」

她以「COFE」品牌開發了台灣茶、台灣咖啡、台灣花果茶、台灣葡萄酒風味等一系列素食者可食的類巧克力產品，2019年，就以三款「喫的台灣茶」拿下「巧克力界奧斯卡獎」美譽的世界巧克力大賽（ICA）大獎，之後屢獲佳績。（延伸閱讀：食物探險家顧瑋為台茶風味做出美好新詮釋，一起品味土地百種韻味）

能品味出台灣莊園特色茶的「喫的茶巧克 ChaChoco Tea Bar」，啟發自巧克力世界引領風潮的「 From Bean to Bar」。（攝影：林科呈）

但產品創新伴隨著法規風險，2025年因產品輔銷標示問題遭裁罰，旗下7件產品被以「食品配方皆未含有非脂可可固形物或牛乳固形物」為由，認定與《巧克力之品名及標示規定》規範的巧克力不符，現場菜單標示「巧克力」字樣易生誤解。

新聞一露出，引起大眾對於巧克力的討論。台灣現行法規對「白巧克力」規範可可脂含量至少20%，同時含牛乳固形物14%以上。COFE產品採用全素配方，為了突顯台灣島嶼茶香與符合國際Vegan趨勢，以台灣「金珠」品種製作的非基改黃豆粉取代一般白巧克力會使用的奶粉，且可可脂含量高於40%。創造世界首例的Vegan類白巧克力，反而踩到不符巧克力品名規定紅線，形成「無名可用」的窘境。

「我們在食品包裝的品名上面沒有巧克力三個字，產品主要在大稻埕喫茶店賣，但在金山南路有一個小食品雜貨店賣部份產品，外國客人多，對於『喫的台灣茶』以為是喝的，所以做了一個立牌寫了茶巧克力。這是我們的疏忽，除了包裝食品規範，也要注意宣傳的各種標示。」顧瑋說。

產業創新與監管的雙贏出路

走過公關危機的顧瑋認為，有更多的討論，也是檢視該項食品與法規的機會。同時也觀察國外的產業創新與法規，比如雀巢（Nestlé）的研究團隊開發出利用可可果肉取代精製糖的技術，創造出100%由可可果實製成的巧克力，大幅提升農民收入與減少浪費。而歐盟的法規於2020年通過核准可可果肉、可可果肉汁，作為來自第三國的傳統食品進入歐盟市場。「國際市場趨向永續與創造新價值，正積極建立容納創新的法規機制。」她說。

「要理解各產業的行規，」她建議業者在食品開發時就要善用諮詢管道，可向食藥署等相關機關信箱提出詢問，「我們需要更合理的監管制度，建立事前諮詢平台，也希望有創新與監管雙贏的做法。」

如何在投入創新之前，確認合法問題？

協助許多微型企業面對官司，楊仲庭律師分析目前地方創生面對的法規是管制為主、輔導為輔，且不論大小規模都採用同一套法令，他認為：「可以重新思考，除了守法之外，法條是否有機會討論合理性、與時俱進。」做創新的事就會伴隨著風險，很常被質疑圖利廠商，「有無留空間彈性給新創業者？主管機關的態度與角色很關鍵。」楊仲庭也提醒，做事前直接向主管機關諮詢是保護自己的好方法。

而面對想修整老屋進行地方創生時，蕭定雄則建議：「先盤點土地、建物產權，房子是否合法、可以做什麼等，諮詢專業，準備期寧可長，也不急著修。」